Cuando de tener casa propia se trata debemos adaptarnos a las condiciones del sector inmobiliario, entre ellas la reconocida financiación 30 / 70, esta proporción no es más que un 30% de cuota inicial, que se paga con recursos propios y un 70% restante normalmente financiado a través de una entidad bancaria por medio de un crédito hipotecario.
Sin embargo, tenemos otra opción a la hora de adquirir vivienda, y es el Leasing Habitacional. Esta herramienta ha crecido casi un 3.000% desde sus orígenes en el 2006, momento en que casi nadie lograba dimensionar su funcionamiento y utilidad, a pesar de ello la aceptación y facilidad que está brindando a los compradores ha logrado posicionarla como una excelente opción para finalmente poder llegar a la meta de tener casa propia.
A continuación, te presentamos algunas ventajas y consideraciones que tiene el Leasing Habitacional frente al Crédito Hipotecario.
Uno de los primeros inconvenientes que tenemos cuando hemos tomado la decisión de comprar casa propia, es el 30% inicial del valor del inmueble para el pago de la cuota inicial, sin embargo, ahora no tenemos que estresarnos sino contamos con este capital, pues gracias al Leasing Habitacional, nuestro foco debe estar en la cuota final. Con esta herramienta de financiación el comprador tiene varios años para ahorrar y de esta manera pagar al final del contrato un porcentaje del valor de la casa o apartamento que habita.
Aunque esta modalidad suene extraña y nueva, no es así, el Leasing Habitacional lleva más de una década en el país, teniendo un crecimiento impresionante en los últimos años, desde 787 operaciones en el año 2006 a 24.000 operaciones en el año 2018, según cifras de la Superintendencia Financiera, lo que indica un crecimiento del 2.949%.
¿CÓMO FUNCIONA EL LEASING HABITACIONAL?
En el modelo tradicional, el del crédito hipotecario, es el comprador quien adquiere la propiedad y titularidad del inmueble. En cambio, con el Leasing Habitacional, es el banco o la entidad financiera quien realiza la compra y asume la propiedad del bien inmueble, permitiéndole al usuario habitarlo a cambio del pago de una cuota acordada en un contrato que puede oscilar entre 5 y 30 años. (los plazos dependen de la entidad)
En otras palabras, podríamos decir que con la modalidad del Leasing Habitacional prácticamente se paga un canon de arrendamiento al banco. En las cuotas que se pagan se incluye parte del valor del inmueble y un interés, que es el incentivo para brindar este servicio.
También es importante considerar que el Leasing Habitacional tiene un factor de riesgo inferior al crédito hipotecario por lo cual los intereses son menores.
En esta modalidad al final del contrato, el usuario tiene la opción de comprar la propiedad que ha venido habitando, haciendo un pago porcentual en relación al valor del inmueble, normalmente entre el 10% y el 20%. Pero lo interesante, es que se tienen varios años para ahorrar con calma y sin presiones el capital necesario para realizar el pago.
Como indicábamos anteriormente, el porcentaje que se calcule para la compra del inmueble depende en gran medida del monto de las cuotas pactadas durante el contrato. Es decir, cuanto menor sea el porcentaje de la opción de compra, mayor será el arriendo; y viceversa.
Adicionalmente, el usuario también tiene derecho a negarse a ejecutar la opción de compra por medio de un acuerdo voluntario de restitución de vivienda. Las condiciones de este paso pueden variar según cada entidad.
EL PREDIAL Y OTROS TRIBUTOS SON PARA TENER EN CUENTA:
Si vemos el Leasing Habitacional como un “arriendo”, entendemos que esta propiedad no entra en el patrimonio de la persona hasta que se ejecute la opción de compra, lo cual se traduce en un inmueble que no se debe incluir en la declaración de renta.
A pesar de ello, el usuario debe realizar el pago de algunos tributos e impuestos como el predial o la valorización, no la entidad financiera.
Por otro lado, aunque la propiedad pertenezca a un banco o entidad financiera, no significa que el incumplimiento de alguna cuota se traduzca en un desalojo inmediato (restitución de vivienda). Todo esto, depende de la mora y de igual manera existe un proceso en el cual es posible agotar diferentes recursos como: conciliaciones, acuerdos de pago, reestructuradores de leasing para modificar condiciones como el canon o el plazo para ejecutar la opción de compra.
ALGUNAS RECOMENDACIONES
Si estás pensando en tomar un Leasing Habitacional debemos recordar que es un producto financiero de gran calibre y que debe tener ciertas precauciones y por supuesto un análisis consiente para mantener y asegurar su sostenibilidad. En primer lugar, se deben elegir cuotas que impliquen máximo el 30 % del ingreso mensual, razón por la cual se debe alargar el período del contrato hasta cumplir este requisito.
No importa si por el momento se debe fijar un plazo a treinta años, pues es un instrumento que permite renegociar los términos del contrato. Entonces, cuando sus ingresos mejoren podrá elevar las cuotas para reducir el plazo o el porcentaje de la opción de compra.
Como en cualquier inversión el Leasing Habitacional, implica una planeación rigurosa. Primeramente, es importante identificar el tipo y valor del inmueble que le interesa adquirir, en este punto resulta fundamental elegir uno cuyo precio pueda ser pagado en menos de 30 años en cuotas mensuales que representen menos del 30% de sus ingresos. La entidad financiera con la que desee adquirir este producto financiero puede resolverle todas sus preguntas y brindarle el mejor acompañamiento para identificar si este producto es sostenible para usted.
Adicionalmente, siempre es recomendable mejorar el estado financiero antes de solicitar el Leasing Habitacional, saliendo de todas las deudas posibles y por supuesto no dejar de ahorrar al menos un 10% del salario, pues cada año se deberá cumplir con el pago del predial y de otras obligaciones.
Además, al ser una herramienta que está teniendo un crecimiento fuerte y estable puede encontrarlo en casi todas las entidades financieras y bancos y basta solo con agendar una cita en la entidad de su preferencia para conocer las posibilidades que puede tener con esta modalidad de financiación… y recuerde el Leasing Habitacional podría ser la herramienta que tanto había esperado para comprar su vivienda.
Escrito por: Juan Camilo Villegas
CEO&FOUNDER PROACTIVE COLOMBIA SAS
Agente Inmobiliario
Administrador de Empresas
Especialista en Gerencia de Mercadeo